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摘要 1
Abstract 1
1绪论 2
2信阳市房地产企业概述 2
2.1中小城市房地产企业概念 2
2.2信阳本土房地产企业定位 3
2.2.1信阳市概况 3
2.2.2信阳市城市规划 3
2.2.3信阳房地产企业概况 4
2.3信阳市本土房地产企业特点 5
2.4研究信阳市本土房地产企业的必要性 6
3运用SWOT法分析信阳本土房地产企业的发展现状 6
3.1新形势概述 6
3.2基于SWOT法的信阳本土房地产企业现状分析 7
3.2.1优势（strengths） 7
3.2.2劣势（weakness） 9
3.2.3机会（opportunities） 10
3.2.4威胁(threats） 11
3.3用SWOT分析法对信阳园林实业有限责任公司进行分析 11
4信阳本土房地产企业发展面临困难及对策 14
4.1本土房地产企业面临困境 14
4.1.1本土房地产企业拿地难 14
4.1.2融资不足，资金断链 15
4.1.3本土小型房地产企业管理水平相对落后 15
4.1.4企业品牌特色不足，外来大品牌企业对其冲击较大 15
4.1.5装配式住宅政策到来给本土企业施工技术带来考验 16
4.2促进本土房地产企业稳定发展对策 16
4.2.1寻找合适的发展道路，避免与大企业硬碰硬 16

4.2.2拓宽融资渠道，寻找战略合作伙伴分担风险 17
4.2.3完善管理体制，提升管理质量 17
4.2.4打造企业品牌，实现产品差异化，减少替代品的威胁 18
4.2.5发展培训专业人员，与新政策接轨 18
5结论 19
参考文献 20

基于SWOT法的信阳本土房地产企业现状及对策分析

摘 要：随着城镇化脚步加快，中小城市的房地产企业也得到了快速发展和成长。然而在快速发展的过程中也遇到资金压力、经验不足管理落后等困境。而信阳作为中小城市的代表，分析其本土房地产企业也是必要的。从信阳房地产行业的现状出发，用SWOT法分析新形势下新政策对信阳本土房地产企业的利弊，找出本土企业发展的劣势和威胁，结合外部环境的机遇和企业自身优势，联系信阳生态宜居、红色旅游的特点提出可供参考的建议和解决对策。
关键词:SWOT分析法；信阳；房地产企业

Abstract: With the acceleration of urbanization process,the real estate enterprises in small and medium-sized cities have also been rapid development and growth…However,in the process of rapid development also encountered such as financial pressure,lack of experience management and other dilemma.Xinyang as a representative of small and medium cities,Analysis of the domestic real estate enterprises is necessary.Starting from the present situation of Xinyang’s real estate enterprises.Analysis of the Advantages and Disadvantages of the New Policy on Xinyang real local estate enterprises by SWOT Analysis.Find out the disadvantages and threats of local enterprises,Combined with the advantages of their own enterprises and the external environment of the chance,Contact Xinyang ecological livable,the characteristics of red tourism for reference Suggestions and countermeasures are put forward.
Key words: SWOT Analysis;Xinyang city;Real estate enterprises

1绪论

房地产行业的兴衰存亡关系到国计民生。一直以来都是社会关注的重点。而房地产行业在各大中小型城市的经济建设中都扮演着基础性与支柱性产业的角色，不仅可以提供大量的就业机会与岗位，缓解当代社会就业的矛盾与压力，还能优化经济产业结构，促进金融行业的发展，带动社会经济的发展。现阶段我国进入了城镇化进程加速发展的阶段，住房需求会较为旺盛且还会持续上升。尤其一些大城市由于人口密集度高、城市可建面积有限，导致大中城市的土地拍卖价格普遍高于中小城市，其房地产调控政策也较中小城市而言更为严格。近年来随着城镇化进程的脚步不断加快以及各城市间交通网络的繁荣发展，房地产开发重心已经开始展现出由大城市向中小型城市转移的倾向。信阳作为中小城市的典型代表，有着中小城市房地产企业发展的一般共性，也有信阳市自身的特点。通过研究信阳本土房地产企业的发展现状及对策，可以推广的了解其他中小城市房地产企业的发展现状。对信阳本土房地产企业的发展也有着一定的借鉴意义。

2信阳市房地产企业概述

新形势下我国中小城市房地产企业竞争压力加剧，企业面临着生存能力和发展能力的考验，而信阳作为城镇化进程中的典型代表，其企业的发展也面临严峻的生存考验。
2.1中小城市房地产企业概念
（1）中小城市的概念
对中小城市的定义，世界目前尚且没有统一的界定。结合我国国情，根据我国城市规划法和绿皮书中新规定，市区常住人口市区常住人口50万以下的为小城市，市区常住人口在50万至100万之间的为中等城市[1]。截止2015年末，信阳市人口869.7万，其中市区常住人口80多万。
（2）房地产企业的概念
房地产企业是指以盈利为目的围绕从事房地产的开发自主经营 、服务和管理等活动的，具有独立核算能力的经济组织[1] 。
2.2信阳本土房地产企业定位
2.2.1信阳市概况
信阳市位于河南省南部，又名“申城”。东邻安徽，西南与湖北交接，坐落于淮河上游。是三省通衢，江淮河汉的战略要塞。总面积18925平方公里。截止到2015年，户籍人口为869.7万人，期中常住人口为641万，地区生产总值截止2016年为2034.25亿元，人均生产总值为31785元。信阳处于武汉经济圈、皖江城市带、中原经济区的结合部和国务院《促进中部地区崛起规划》中的京广、京九“两纵”经济带的腹地，东中部人口密集区的中间位置。便利的交通环境，是保证信阳经济快速发展的前提保障；同时经济的增长又可以直接刺激房地产市场需求的快速发展。所以信阳具有交通便利，生态环境优良的条件。近年来，信阳市获得了多项荣誉，如表2-1所示。
表2-1信阳市所获荣誉表
获得时间 获得荣誉
2004 国家级生态环境建设示范市
2007 中国优秀旅游城市
2008 中国最具投资潜力中小城市二十强
2009-2016 中国十佳宜居城市
2011 中国绿色经济十佳城市
2013 中国十大美丽城市
2015 国家卫生城市

2.2.2信阳市城市规划
在2015信阳市市四届人大常委会第十九次会议批准的《信阳市城市总体规划(2013年—2030年)》中指出，信阳市的城市定位为鄂豫皖交界地区的区域中心城市，中原经济区新兴产业基地和山水宜居城市[2]。规划提出到2030年，中心城区人口185万，建设用地185平方公里。信阳市的总体发展方向为：以东为发展重点，适当向南、北方向发展。信阳市的城市规划图如图2-1所示。向东主要是城市行政文化中心、工业区以及城市集中建设的大规模居住区；向西有著名的4A南湾风景区和金牛山风景区，是以发展游览观光、娱乐休闲、养生度假为主的服务基地；向南将进加大力度完善湖东区的建设，保留浉河两岸的原生态景观。开发成为城区特色的生态建设和河滨观景区。向北主要有羊山和龙飞山，是建设科教园丁区及配套组团居住区，致力于发展教育行业。信阳市将打造成一个生态化、现代化的新型城市中心。在信阳市的未来发展规划中，浉河、南湾和鸡公山将具有较大的发展空间，它们将作为打造信阳特色山水园林城市中的主力军。信阳市发展的重点依然是正在建设的羊山新区，羊山新区由于土地辽阔、地形平坦，且属于开发区，是信阳市未来的政治经济文化中心，其发展前景可观。

图片来源信阳房产信息网

图2-1信阳区域规划图
2.2.3信阳房地产企业概况
近年来，信阳市涌现上百家房地产企业公司，包括本土企业与外来企业。本土企业和外来企业在信阳市有限的房地产市场中进行着激烈的竞争与角逐。近年来随着本土房地产企业的迅猛发展，已经逐渐有能够与外来大型房地产企业平分秋色的趋势。据信阳房产信息网统计，根据2016年信阳市房地产企业净资产排名如表2-2 所示。
表2-2 2016信阳市房地产公司净资产排名及其代表项目
企业名称 代表项目
1 信阳建业天明住宅建设有限公司（非本土） 建业南湖壹号、建业森林半岛
2 信阳市晨发房地产开发公司（本土） 浉河锦绣、浉河名郡（待售）
3 中铁建设集团（信阳）开发有限公司（非本土） 中国铁建领秀城
4 信阳三方房地产开发公司（非本土） 双汇·欧洲故事
5 信阳市金海置业有限公司（本土） 金海维多利亚城
6 隆基泰和实业有限公司（信阳分公司）（非本土） 水岸东方
7 信阳万家灯火实业有限公司（本土） 万家灯火城市广场
8 信阳市弘运房地产开发有限公司（本土） 弘运阳光城市花园、弘运紫荆花园
9 信阳华泰置业有限公司（非本土） 海虹汉都
10 信阳市房屋建设开发公司(本土） 城市之心、金桂园小区
由表2-2可知，排名前十的房地产企业中外来企业与本土企业各占一半，本土房地产企业信阳市晨发房地产开发公司和万家灯火事业有限公司均已上榜。表明信阳市本土一些优秀的房地产企业的综合实力与外来大房企旗鼓相当，能够在竞争日益激烈的房地产市场中脱颖而出，承担起引领信阳市房地产走向的重要职责。
2.3信阳市本土房地产企业特点
（1）市场竞争激烈，经营风险较大
信阳本地房地产企业缺乏市场竞争的实力，这些企业多数属于项目类公司，其管理模式不够完善，品牌意识普及度较低，其有限的资金链也无法支撑连续性或周期性较长的房地产开发。因此当企业开发的产品所需投资较高或项目建设的周期延长时，企业内部常常会发生资金周转不足、负债严重等问题，若是此时再出现决策失误，就会导致建设项目停滞、前期投入会无回报，企业将不可避免地陷入困境。在河南省信阳市，一些规模与综合实力并不强大的房地产开发商与一些大型的外来房地产企业几乎垄断了整个城市的房地产开发，导致很多中小型本土企业由于自身综合实力不足而面临着兼并与吞噬的危机，企业经营过程风雨飘摇。
（2）经营内容由单一向多元化转变
在经济形势多元化的时代背景下，信阳市部分本土房地产企业开始由单一的经营内容向多元化方向转变，这些企业已经开始着力打造属于自身产品与服务的特色品牌，营造企业的品牌效应，其着眼点也不再仅限于信阳市的住宅房地产开发，也逐渐开始向房地产开发经营管理和服务方向尝试与扩张，其主要扩张的领域包括商业化宅基地的开发与投资、建材装饰、物业管理等联动产业，以寻求新的市场机遇与更为广阔的市场空间。
（3）企业的本土化特征明显
信阳市的大部分本土房地产企业在投资并参与房地产建设时，为充分借助其本土文化、经济、关系网等优势，本土企业所着力的区域更倾向于信阳市及信阳市管辖下的城乡镇，因此信阳市本土房地产企业能够与本地特殊的文化历史底蕴相结合，打造属于企业独特的本土文化，便于本地房地产市场的突破与扩展，为自身企业带来经济效益并形成在本地的核心影响力，也可以带动信阳市城乡镇房地产行业的发展，有利于本土文化的挖掘与体现。但是本土房地产企业的市场多局限于信阳市，会导致企业的本土化和局限化，无论是在管理模式还是在品牌效应上都存在固步自封的问题，无法扩大企业的影响力，最终导致企业的规模及市场局限性较高。
2.4研究信阳市本土房地产企业的必要性
现阶段大城市的房地产行业已经逐步稳定成熟且趋于饱和，随着城市化进程的脚步不断加快与各城市间交通网络的繁荣发展，房地产开发重心已经开始展现出由大城市向中小型城市转移的趋势，不少投资企业已经开始将目光转向中小城市的房地产开发与建设，未来一段时期中小城市的房地产必然是我国社会经济发展新的增长点与政府政策导向的重要内容，因此对中小城市的房地产行业及企业发展问题进行分析研究具有非常重要的实践意义与理论意义。
3运用SWOT法分析信阳本土房地产企业发展进行现状
采用SWOT分析法对信阳市本土房地产业发展现状进行分析。SWOT分析是一种新型的，是一种企业竞争优劣势分析法，通过分析企业的优势（strengths）、劣势（weakness）、竞争市场上的机会机遇（opportunities）和威胁(threats），运用在制定企业的长期发展战略前对企业进行深入全面的竞争优势分析和定位[3]。
3.1新形势概述
继2016年房地产政策对一二线城市严格调控、三四线城市的去库存的政策取得显著成效后，2017年的房地产新政也新鲜出炉。如限购、增加建设用地的供应、对首付款的改动、房地产税立法营改增等措施来规范调整房地产市场秩序。提高入行门槛，加强对行业的监管，降低相关税费等政策使得市场透明度更高。这些政策对房地产行业的健康稳定发展有着积极作用。
3.2基于SWOT法的信阳本土房地产企业现状分析
3.2.1优势（strengths）
（1）羊山新区的建设，带动新的需求
近年来，信阳市羊山新区的开发建设取得巨大进步，羊山新区作为信阳新的政治经济文化中心，一场全员参与的征地拆迁的攻坚战拉开序幕。据信阳晚报数据统计，2017年全市共有26个重点建设项目，其中羊山新区就有16个重点项目 ，占比61%。其中征地拆迁的18个项目中，羊山新区涉及12个，占比54%。合计征地13100亩，搬迁7000余户。大量的搬迁户产生了新的住房需求，而羊山新区的建设将成为信阳最具特色的开放区间，这将会吸引更多外来人员的入驻。
表3-1 2017年阳市4月份各区域住宅成交数量面积表
成交面积（㎡） 成交套数（套）
浉河区 26249.83 230
平桥区 6792.04 57
羊山新区 23044，07 199
南湾湖风景区 3188.4 28
信阳工业城 526.72 4

                                      数据来源河南楼市

图3-1 2017年信阳市4月份各地区住宅成交套数比例图
如表3-1、图3-1可知，羊山新区成为继浉河区后住房需求最多的区域。
（2）郑州限购政策推动信阳房地产发展
图3-2为2012年-2016年郑州市与信阳市住房销售量对比表，可以发现2016年郑州限购令后，信阳市的住房销售量的增幅达到了35.5%，通过对该增长现象进行分析，信阳市2016年销售量的波动主要是由于在外务工返乡人员在信阳置业较去年上半年相比明显增多，随着郑州再次发出的住房“限购令”，由郑州返乡置业的人数必然会增加，是信阳房地产行业的发展的重要推动力。

数据来源河南楼市
图3-2 2013年-2016年郑州市与信阳市住房销售量图
（3）城镇化发展使商品住房需求旺盛

数据来源信阳房产信息网

图3-3 2008年-2016年信阳市用地面积与商品房面积表
房地产新政颁布后，由于一二线城市的限购力度加大，更多的投资商将眼光投向三四线城市，无疑增加了信阳市的投资需求，城市化进程的加快进一步扩大了商品房的需求。近年来信阳市城市建设，城区面积不断扩大，建设投资规模不断扩大，产生了拆迁户的大量住房需求。图3-3为2008年-2016年信阳市用地面积与商品房面积统计表，由图3-3可以发现，近些年市政府对建设住宅投资加大，规划建设住宅面积也有所加大。信阳市的商品房投资规划面积增幅达到了21.68%，表明了在新形势下信阳市旺盛的商品住房需求。
（4）居民收入的不断增长，消费群体的购房能力也逐渐提高
近年来随着社会经济的不断发展，信阳市人民的生活水平不断提高，信阳市人民的人均收入与可支配收入都有着较大幅度的增长（图3-4），尤其是农村居民，由于农村青壮年劳动力外出打工，其可支配收入与消费支出的增长幅度均达到了7%以上，其返乡置业的资金累积也相对充足，因此这部分消费群体既具备购房能力，有具备购房能力和需求，是信阳市房地产行业的重要推动力量。

数据来源信阳数据信息网

图3-4 2016年信阳市人均收入消费表
3.2.2劣势（weakness）
（1）信阳市本土房地产企业本身经济实力较弱
信阳本土房企的经济实力较弱，抵御风险的能力与外来大型房企来说也存在些许的差距。如本土企业信阳润合置业有限公司注册资本为1000万元，信阳万家灯火实业有限公司注册资本为5000万元，而入驻信阳的中铁十七局有限公司注册资本为110547万元。落户信阳的信阳建业天明住宅建设有限公司注册资本也达到了10000万元。经济实力的悬殊也为信阳本土企业的资金运行上产生约束。
（2）本土房地产企业资质较低，融资不足
由于本土房地产企业资质能力有限，而银行融资贷款门槛相对来说较高。大部分融资方式对企业的等级资质有着严格的要求。通常靠抵押担保和银行贷款，大部分采用负债融资，权益融资方式较为少见。导致企业融资困难，资金来源有限。
（3）企业组织结构不完善，管理服务理念落后
信阳市本土房地产企业组织机构在管理上存在些许的漏洞，这些因素会对本土中小型房地产企业造成战略规划决策模糊，缺乏创造力，不能很好的应对市场风险等不良影响。外来房地产企业的竞争压力，像中铁局，恒大地产等大型外来企业的入驻，房地产行业掀起竞争热潮，中小型的本土企业也开始变得小心翼翼的去应对这些竞争局面。企业实力悬殊，管理服务理念相对落后，对本土企业造成一定的冲击。
3.2.3机会（opportunities）
（1）城镇化的加剧，住房需求也急剧增加
据信阳市政府信息数据统计，信阳市城镇居民可支配收入达到 15853元，居民生活水平渐渐迈入小康，人们更亲睐于住房、汽车等高档消费产品。人们对住房品质的要求有所提高，对住房的再次改善，成为新的潮流，住房需求呈现上升趋势。2016年，信阳市商品房销售面积 724.06万平方米，其中住宅销售面积 490.61万平方米，与去年同期相比分别增长17.0% 和 17.4% 。在2016 年，信阳市商品房平均销售价格在 4600 元/㎡上下浮动，共成交 37929 套，环比上涨 9958 套，涨幅为 35.6% 。如表3-2所示为信阳市2017年4月各区域住宅成交数量与面积统计表，由表中可知，信阳市房产需求量较大，主要以浉河区和羊山新区为主。
表3-2 2017年信阳市4月份各区域住宅成交数量与面积表
成交面积（m^2） 成交套数（套）
浉河区 26249.83 230
平桥区 6792.04 57
羊山新区 23044，07 199
南湾湖风景区 3188.4 28
信阳工业城 526.72 4
数据来源信：信阳房产信息网
（2）外来大型房地产企业带来新的管理经验
由于信阳市一直以来都在加大力度引进外资，政府调控下的发展环境和投资环境也日益变好，相继吸引像恒大地产、中国铁建、河南建业的大型企业落户信阳。大型外企的引进虽然给本土企业带来竞争压力，也给信阳房地产市场发展注入了较为雄厚的外来资本，带来了它们先进的企业管理模式和房地产营销理念，激发了企业的活力和战斗力，给信阳市房地产市场注入了新鲜血液。
（3）国家政策好
由于大型外来企业规模大，眼界高，并不会将目光投向中低档套房的建设。而国家一直对发展中低档小型套房采取鼓励和扶持工作，这对本土房地产企业来说也是一种优势，打造好自己的品牌质量和特色，也能够提升企业自身实力和影响力本土房地产企业可以充分利用并迎合政府政策的导向，为其茁壮成长积累企业经验与资金储备。
3.2.4威胁(threats）
（1）外企的入驻导致开发商开始全力抢夺有限的土地资源和市场，房地产市场竞争加剧。导致本土企业拿地难，无法开展新的项目开发，企业生存空间减少。
（2）企业热衷开发中高档住房，住房供应结构不合理。随着外来开发商进入，信阳市同时开发的住宅结构也开始变化，大部分中小型本土房企在某阶段眼馋大型企业开发中高档住房的利益，盲目跟从，而中低档保障性住房因为利润偏低，没有能够引起大牌房企足够的重视。导致高档商品房楼盘库存积压、房价虚高，对中低收入群体买房增加困难。与此同时，房价的的持续增长让广大购房者保持观望心态，望而却步。住房供应结构不合理，使得本土房地产企业的资金回收期延长，加大了企业生存的风险。
（3）信阳部分中小型房地产企业物业管理相对落后，近年来房地产业持续升温使许多投资者蜂拥而上，物业管理质量却停滞不前。主要体现在: 小区基础设施不完善，房屋质量问题; 物业管理的服务态度质量差，乱收费、物管理不到位、小区环境不整洁、侵占物业管理用房等。
3.3用SWOT分析法对信阳园林实业有限责任公司进行分析
用SWOT法对信阳市园林实业发展有限责任公司进行分析，分析其在房地产市场中所具备的综合实力。信阳市园林实业有限公司创立于1998年，是一家涉猎领域较广的集团公司，涉及领域包括房地产开发经营管理、建筑装饰、餐饮娱乐、金融服务、商业贸易等多种行业。该公司于1991年创办了信阳园林大酒店，开始走上自主创新企业品牌的征程。20世纪90年代末踏足房地产行业，将开发住宅作为公司的核心业务，参与建设并且完成多个城市的地标项目，一步步地在信阳房地产行业中立足发展，并不断积累自身的核心价值与竞争优势，为推动信阳市房地产市场与信阳市社会经济的发展做出了一定的贡献。但园林实业的企业组织机构相对大企业来说还有不足之处，在管理上也存在些许的漏洞部分人员专业能力有的待提高、管理人员比例不均衡等，这些因素会对企业造成战略规划决策模糊，缺乏创造力，不能很好的应对市场风险。园林实业具有本土文化、经济、关系网等优势，所着力的区域倾向于信阳市及信阳市管辖下的城乡镇，能够与本地特殊的文化历史底蕴相吻合，打造属于企业独特的本土文化，为自身企业带来经济效益并形成在本地的核心影响力。
图3-5与图3-6所示分别为信阳市园林实业发展有限责任公司负责建设的两套典型住宅小区，图3-5为泰和苑小区，该小区为市政府大力支持的旧城改造项目，原旧城所在区域为信阳老城最为成熟的商业区域，也是信阳老城区最后一块黄金宝地，更是信阳市最具升值与保值潜力的繁华都市中心，在市政府的牵引号召下，通过对该区域进行科学翔实的规划设计，最终将该区域改造成了中档小区经济住房，对缓解城市中心住房压力起到一定的积极意义。图3-6为香江帝景，该小区的建设定位是高档精品别墅房，信阳园林实业巧妙地利用了原有的坡地地形，北靠金牛山，南邻浉河，南低北高，坐北朝南。东西两边（也就是建筑风水学中的青龙、白虎位置）高，中间别墅区域地势相对平缓，最终打造成了一个以人为本，以绿色生态环境为根，亲切宜人的院落环境。

图3-5 泰和苑小区实景图 图3-6香江帝景实景图
表3-3 SWOT分析对信阳园林实业发展有限责任公司的战略分析表

O/T

参考方案

S/T

优势（S）	劣势（W）
管理优势	规模效应
人才优势	管理理念
品牌优势	市场开发能力
企业文化优势	抗御风险能力
资源优势	融资能力

机会（O） OS方案（增长性战略） OW方案（扭转型战略）
国家宏观政策 1.深入落实国家宏观调控政策2.利用企业自身优势抢先占领市场3.利用企业自身良好声誉与有关部门打好关系。 1.学习先进管理理念和营销方式2.打造精英团队，拓展开发市场3.和大企业合作，合理融资，减轻企业风险。
城镇化进程
与相关部门关系
开发环境
威胁（T） ST方案（多元化战略） WT方案（防御型战略）
市场竞争加剧 1.加强与金融行业合作，稳定资金来源2.可以与其它企业合作开发，得到双赢3.发挥品牌特色，走出信阳面向全国4.落实去库存政策。 1.加快团队建设，提高生存空间2.打造品牌特色，继承红色革命精神3.开发租赁房，迎合市场需求。
外来企业入驻

库存积压
通过对企业外部因素（信阳市房地产市场发展、居民可支配收入等）在上文中已经分析过、企业内部因素（企业管理、企业经验、市场开发能力等）进行归纳排序，将内外部因素综合构建SWOT分析模型，如上表3-3所示。以探究园林实业发展有限责任公司的发展现状，为公司下一步战略制定提供参考依据。
鉴于表3-3所分析，信阳园林实业发展有限责任公司可以利用自身优势和机会实行增长性战略。深入落实国家宏观调控政策。利用企业自身优势抢先占领市场，利用企业自身良好声誉与有关部门打好关系。在面对市场和资金风险市采用扭转型战略，如学习先进管理理念和营销方式，打造精英团队，拓展开发市场。寻找战略伙伴合作大企业，合理融资，减轻企业风险。在威胁和优势并存情况下采取多元化战略加强与金融行业合作，稳定资金来源。落实去库存政策，发挥品牌特色，走出信阳，面向全国。在完全劣势情况下采取防御型战略部署加快团队建设，提高生存空间，坚持打造品牌特色，继承红色革命精神开发租赁房，迎合市场需求。以守代攻寻求合适发展时机。

4信阳本土房地产企业发展面临困难及对策

用访谈法对信阳本土房地产企业家进行访谈。访谈法即是通过口头形式向受访者提出问题并根据被询问者的回答搜集整理需要访问的资料的方法。本次的访谈对象是信阳市房地产企业优秀代表人，如信阳锦江房地产有限公司项目部经理栗鹏、一品江南项目部经理张晓帅、九月鸿城销售经理李宏乐等共10人。采访地点在信阳师范学院。采访内容有关信阳本土房地产企业发展面临的困境。采访问题如表4-1所示：
表4-1对本土房地产企业相关负责人访谈问题
问题序号 访问问题
1 近期有无开发新楼盘、位置在哪？
2 同去年相比最近楼盘销量如何？
3 什么样的楼盘好卖？
4 企业发展中遇到的困境有哪些？
5 对实现信阳房地产市场健康稳定发展有何看法？
4.1本土房地产企业面临困境
4.1.1本土房地产企业拿地难
近些年来，房地产行业蓬勃发展。很多中小型房地产企业也开始出现并且在快速成长中收益颇丰。随着外来企业如中铁局、恒大、河南建业等大品牌的入驻，信阳本土企业出现拿地难的情况。“我们也很紧张，因为手里土地资源有限。不过现有土地还能够这两年的开发使用，目前公司打算做好手中项目。”信阳锦江房地产有限公司项目部经理栗鹏在采访中说到。虽然信阳市这两年的建设用地供给有所增长，但主要增长在三旧改造方面，而羊山新区作为开发区却无地可拿。而且外来房企对信阳土地资源的势在必得，自让本土房企倍感压力。
4.1.2融资不足，资金断链
经济决定一个国家的综合实力，资金对企业生存至关重要。融资能够减少企业的负债和投资支出，缓解企业资金周转压力。一品江南项目部经理张晓帅说：“差钱是本土中小企业最大的难题，融资成本高，融资渠道狭窄困扰着信阳本土企业的发展。”信阳本土企业的融资方式大部分为负债融资，如商业贷款、政府贷款和租赁等。这种融资方式灵活便捷，手续简单，借款期短，还款周期短，诸多附加条件也会加剧企业所承担的风险。使得部分中本土小企业转向民间高利借贷，风险加剧。然而中小型的信阳本土企业还不具备大型房地产企业能够通过权益融资来缓解资金压力，无疑给本土企业的发展产生一定的约束。
4.1.3本土小型房地产企业管理水平相对落后
王健林在回答大连东霖食品董事长沈琳的关于企业管理问题时回答道，企业管理最难的是坚持原则[4]。制度制订容易，执行难，敢于得罪不执行制度的人，这是企业管理最难的一条。目前信阳市的本土房地产企业大多数为传统管理模式，即家族管理模式，企业的核心人员有家族内部人员担任，管理交叉混乱，出现多头管理的现象。所有权和经营全尚未分开。管理人员缺乏，资质不够导致管理力度松泛，快速发展的开发能力与管理能力不协调，本土企业管理水平落后，无法获得消费者的满意，对企业的口碑也有所影响。对开发项目的后期管理关系到企业长远利益，不能只顾头不顾尾。如何完善服务管理制度，也需要本土企业管理者的反思。
4.1.4企业品牌特色不足，外来大品牌企业对其冲击较大

图4-1 2016年信阳前十本土和外来大牌房企住宅销售总额比例图
随着生活水平的的提高，人们对住房的品质也有所提高。外加外来大型房地产企业的入驻如中铁、河南建业恒大等，开发中高档住房掀起一阵热潮。诸多本土企业纷纷追随其脚步，然而由于大企业的发展比较完善，不论是在楼盘设计，营销包装和服务管理方面都领先本土企业，购房者对大牌企业的信任和追捧导致部分本土企业开发的项目处境尴尬。本土企业开发的楼盘因为品牌不足，营销方式落后等原因造成库存的积累，无法在短时间内收回投资成本对本土企业来说无疑是雪上加霜，去库存也成为解决本土企业发展难题的当务之急。如图4-1所示，为数不多的外来房企占据了前十销售总额的55%，这对本土企业来说，造成了一定的冲击。
4.1.5装配式住宅政策到来给本土企业施工技术带来考验
装配式住宅是目前国家倡导的新型建筑模式，目前已经在部分地区如上海深圳济南重庆等已经试行。装配式住宅即指采用已经做好的预制构件或部件像组合玩具一样装配住宅(如图4-2、图4-3所示)。因为它施工周期短，节约环保还能够大幅度的提升住宅建造的效率。与传统住宅相比在抗震性能和施工链接来说更加优化。郑州于今年开始试点，郑州市有关负责人说，到2020年全市装配率不得低于50%，预制率不得少于20%。全市装配式建筑不得少于新建筑的30%。在未来，装配式住宅必然是引导住宅建筑的新潮流，信阳目前建筑都为传统式现浇混凝土住宅建筑。在了解新政策实施后，装配式住宅的技术考验将对信阳房地产企业的施工技术来说是一个巨大的挑战。

图4-2工人正在安装预制楼梯 图4-3现场安装预制剪力墙
4.2促进本土房地产企业稳定发展对策
4.2.1寻找合适的发展道路，避免与大企业硬碰硬
虽然本土中小型企业拿地难，难以开发新的项目。外来大型房地产企也不可能拿走所有的土地，据信阳市人民政府信息公布，2016年共计有14个三旧改造项目，面积为580730平方米。在三旧改造的土地资源方面，本土开发商也有地域优势。考虑企业长远发展，合理给自身企业定位。寻找适合企业发展的项目，开发一些小型项目，快速回笼资金收回成本。避免和大型企业竞争，寻找合适战略，抓住机会。如在中高档楼市一片火热的时候，本土企业可以适当关注中低收入群体，往中低档保障性住房项目上开发，积累经验和声誉，为实现企业健康稳定成长打下基础。本土房地产的发展战略应当以信阳市的城市特色为中心，积极挖掘信阳本身的文化底蕴与自然底蕴，充分体现信阳魅力。结合信阳生态宜居，红色旅游的特色，凭借主体拿地，如养老地产、旅游地产医疗地产等主题拿地，如信阳博士名城是教育主题的楼盘，在羊山中小学附近，迎合了父母望子成龙的心里愿望，成为羊山学区房的首选。本土企业还可以收购被政府和银行低价处理的闲置土地进行储地备用。
4.2.2拓宽融资渠道，寻找战略合作伙伴分担风险
在国民经济稳定增长的大环境下，各行各业想要得到发展，必须要解决融资问题。鉴于本土房地产企业的融资渠道有限，可以在合法的情况下尝试新的融资方式，可以像金融服务业、自然人社会组织进行一定的合理融资。也可以寻找战略合作伙伴来减轻风险，现在很多小型房企开始向大房企靠拢，作为开发项目中的一个分包商，为自身企业缓解资金压力，赢得了生存机会和空间。企业还可以争取得到相关部门的支持，坚持合作共赢。更有效的办法是国家能够完善房地产金融法律，规范市场，健全政府支持体制，建立中小房企信用评价体系，对正在发展中且有良好信誉的本土企业可以给予适当的扶持。企业也需要努力提升企业的实力，发展自己。加强信用建设和打造品牌特色。为将来进行权益融资打下良好的基础。
4.2.3完善管理体制，提升管理质量
本土房地产企业如果想要提高自身的竞争力，需要提升自己的管理水平。确定考核目标、职责分工明确。建全科学规范的内部运作机制，最终实现管理价值的最大化和最优化。价值管理体系是目前房地产行业较为流行和实用的管理手段和管理方式。本土房企也应该将价值管理体系应用到自身公司的发展中，将价值管理、人才管理、时间管理、形象管理、合作管理一体化，以此来促进自身的稳定发展。努力建设维护口碑，为消费者提供满意的物业管理和服务，在价位上趋于合理。因此，本土房地产企业还要不断从优秀的大型企业中学习借鉴树立形象和品牌建设的方法，通过自己自身企业的积累获得广大消费者的逐渐认同，就能够不断提升自身品牌和实力。从长远角度来说，公司也会获益匪浅。由企业在开发房地产项目面临技术攻关难、工作环节多、涉及人员广等问题，本土企业也要特别注重培育一支专业有素、创新性强、能攻坚克难的员工队伍。
4.2.4打造企业品牌，实现产品差异化，减少替代品的威胁
信阳本土房地产企业所开发的房地产应充分体现信阳市的独特生态环境与红色文化。例如园林实业有限责任公司精心打造的香江帝景属于中高档别墅洋房，香江帝景引入信阳独特的花草文化，在满足人们的文化欣赏需求的同时也形成了自己的企业品牌。未来本土房地产企业应当多多关注滨河观景房和生态房的建设发展，如信阳龙湖庄园的依山而建的楼盘，既保留原生态环境，置身于自然，又能节约开发成本，不失为一个好的出发点建设别具一格的产品。减少其替代威胁，造就独一无二的特色品牌，打造品牌连锁，增强抵御市场风险能力。还可以往城乡镇发展建设，提高在本土房地产企业的知名力度和影响力。例如信阳新县全境和光山县生态资源丰富，其美感体现在“山、水、林、茶”四个方面，山青水秀、林密茶香生态旅游资源孕育其中。浉河区委书记邵春杰就曾斩钉截铁地说：“建设大美浉河，还我绿水青山，就必须要有壮士断腕的决心。”信阳市的鸡公山、罗山县南部山区是著名的红色旅游圣地，是引领大别山山地的重要革命基地。因此在对企业发展战略进行规划时，应当符合信阳市的城市发展定位，寻找适合企业发展的项目，避免和大型企业竞争，实行差异化经营战略，抓住机会。用信阳市城乡规划管理局党组书记、局长李东升的话来总结信阳的未来房地产发展，就是“将城市轻轻地放在山水间。”
4.2.5发展培训专业人员，与新政策接轨
装配式住宅由于其技术指标较强，目前信阳只有少数几家有能力做预制构件的房企，然而真正的核心技术如预制剪力墙和预制构件的安装和搭接技术还不能够完全把握。结合国内外现状，亚洲以日本为代表，1968年开始引入装配式住宅的理念，目前大多数发达国家的装配式建筑比较完善。对于我国来说，起步略晚。虽然我国现浇混凝土技术已经很成熟，但噪音污染较严重。而装配式住宅的高效率、节能环保抗震性强等优点注定是未来建筑行业发展的趋势。信阳虽然属于中小城市，但是在了解了行业发展新趋势之后，有必要去培养一支精通装配式住宅技术的骨干精英，了解装配式建筑的预制构件的制造、施工工艺、节点拼接等核心技术。为未来信阳装配式住宅的试行打下良好的基础。储备一批专业技术人员，有利于打造企业独特特色。主动出击走在建筑行业的前沿，与新政策接轨。

5结论

房地产企业作为社会大系统的一个经济子系统，它的一切经济活动都会受到外部环境因素的影响和制约。同时，由于房地产相比于其它产品的独特属性，而且在未来很长一段时期内，房地产业仍将是我国国民经济增长的一个重要的拉动因素。在科学把握国家的宏观调控政策，采取正确的战略规划部署和抉择下，房地产企业经营效益还是相当可观的。信阳本土房地产企业作中小城市的中小型房地产企业，应该关注国家对个房地产业的宏观调控及地方政府对当地房地产市场的引导和限制政策，扬长避短，避免与大企业的正面竞争，利用自己当地的影响及与政府合作打下的社会基础，适当的进行营销体制的调整和市场转移。本土优秀的房企也应当做好本土房地产企业的带头人，和诸多本土房地产企业携手带领信阳市房地产企业稳定发展。

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